tiistai 8. tammikuuta 2008

Asuntoja markkinoilla

Asuntojen hinnat ovat kohonneet vuodesta 1997 95 %:lla. Samaan aikaan kotitalouksien tulot ovat nousseet 65 %. Riippuen siitä, millä mittarilla katsoo, asuntojen hintojen voidaan sanoa olevat reaalisesti samalla tasolla kuin vuonna 1989, ennen suurta lamaa. Jos vertailun tekee suhteessa kuluttajahintoihin tai rakennuskustannusindeksiin, ovat asuntojen hinnat reilusti korkeammalla kuin vuonna 1989. Suhteessa kotitalouksien tuloon asuntojen hinnat ovat kuitenkin edelleen matalammalla kuin 80-luvun lopulla.

Yhdysvaltojen asuntoluottokriisi puhkaisi kuplan Atlantin takana. Keväällä lehdissä kirjoitettiin, että asuntoluottokriisi tuskin vaikuttaa Eurooppaan. Syksyllä lehdessä luki, että asuntojen hinnat ovat alkaneet laskea myös Euroopassa, mutta tulevat tuskin laskemaan Suomessa. Viimeisimpien tilastojen mukaan myös Suomessa asuntojen hinnat olivat laskeneet, pääkaupunkiseudulla enimmillään yli 5 %. Se on paljon rahaa vaikkapa 300.000 euroa maksavasta huushollista.

Talousuutiset, pankit, sijoituslehdet ja asuntojen välittäjät toppuuttelevat, ettei asuntojen hinnoissa tapahdu merkittäviä muutoksia. Toisaalta tämän ymmärtää. Argumentti palvelee juuri näiden tahojen elantoa. Aktian syyskuun talouskatsauksessa todettiin, että jos asuntojen hinnat suhteessa käytettävissä olevaan tuloon ovat ajautuneet epänormaaliin asentoon, virheenkorjausprosessi alkaa korjata suhdetta siten, että hinnat laskevat 15 % ensimmäisen vuoden aikana. Puhdas arvaukseni on, että tämä virheenkorjausprosessi alkoi Suomessa syksyllä 2007.

Eniten asuntojen hintojen muutoksiin vaikuttaa asuntolainan korkokehitys. Asuntolainojen korot olivat halvimmillaan (euribor + marginaali) alle 3 % vuoden 2005 keskivaiheilla. Halvin kiinteäkorkoinen laina, jonka rekisteröin, myytiin 15 vuodeksi kokonaiskorolla 3,75 %. Nyt asuntolainojen korot ovat 5 %:n paikkeilla.

1 %-yksikkö vaikuttaa 100.000 euron lainassa 1000 euroa vuodessa eli noin 83 euroa kuukaudessa. Jos perheellä on asuntolainaa 200.000 euroa ja korko on noussut 2 %-yksikköä, täytyy lainan korkoa maksaa noin 330 euroa enemmän kuukaudessa kuin mitä alussa lainaa otettaessa. Tämä yhtälö on vähentänyt kotitalouksien käytettävissä olevaa varallisuutta huomattavasti viimeisen kahden vuoden aikana ja osa vaikutuksesta tulee viiveellä.

Edellä mainittuun yhdistyy kuluvana vuonna energiaveron korotus, polttoaineen hinnan nousu sekä kunnallisten maksujen korotukset, joiden vaikutukset tulevat jonkin verran viiveellä. Erityisesti nuorten asuntovelallisten lapsiperheiden ostovoima vähenee entisestään.

Toinen asuntojen hintaan enemmän tai vähemmän vaikuttava tekijä ovat olleet markkinaodotukset. Asuntojen hinnat ovat kohonneet jo monta vuotta ilman mitään sen kummempaa syytä. Asuntojen hinnat käyttäytyvät vähän samalla tavoin kuin osakkeetkin osakemarkkinoilla. Todellisen hinnan (tontti + raaka-aineet + rakentaminen) rinnalle on tullut kysyntään ja tarjontaan perustuva hintojen nousu. Kun naapuritalo on mennyt kaupaksi 150.000 eurolla, menee seuraava talo samalta kadulta 160.000 eurolla ja näin jatketaan niin kauan kuin kysyntää riittää. Myös kiinteistösijoittajat ovat olleet aktiivisia markkinoilla ja odotukset kiinteistöjen hintojen noususta ovat olleet optimistisia.

Niin kauan kun ihmisillä on varaa maksaa asumisestaan, ei tule hätää. Oman asunnon hinnalla on merkitystä vain myynti- ja ostotilanteissa, ei asumistilanteissa. Jos kuitenkin kävisi niin onnettomasti, että talouden taantuminen alkaa, työttömyys lisääntyy, inflaatio kiihtyy ja ostovoima heikkenee, joudutaan monenlaisiin ongelmiin. Asunnoista joudutaan luopumaan hinnalla, joka on pienempi kuin asunnon laina. Tämän kehityksen laukaisijaksi ei mielestäni tällä kertaa tarvita huippukorkoja kuten pari vuosikymmentä sitten. Asuntolainat ovat nyt suhteessa maksukykyyn paljon suurempia ja pidemmäksi ajaksi otettuja kuin olivat aikoinaan.

Saattaa olla, että asuntopoliittisissa linjauksissa yhteiskunnan olisi syytä valmistautua tilanteeseen, jossa kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarvitsijoita on nykyistä enemmän. Myös luottovaikeuksiin ajautuneet yksityistaloudet voivat tarvita yhteiskunnan tukitoimia.

Lopuksi vielä oma suositukseni kaikille asunnon ostamista miettiville. Odottakaa ainakin vuosi, mieluummin kahdesta kolmeen, ja miettikää sitten uudestaan.

4 kommenttia:

Anonyymi kirjoitti...

Kiitos selkeästä kirjoituksestasi, se kiteytti asiat tarkasti ja selkeytti omat ajatukseni.
Olen juuri itse tilanteessa, jossa muutan vaimoni kanssa Tampereelta Helsinkiin ja haluamme muuttaa ihan keskustaan. Myimme asunnon Treelta noin 50K voitolla ja sillä rahalla saa melkein 10 neliötä HKista.
Jossain on kuitenkin pakko asua ja vuokrasuntojen laatu/saatavuus vs hinta on suorastaan surkeata.
Ainoa vaihtoehto on ostaa ja noin 4-5 kuukautta seurattuamme hintoja ne ovat nyt oikeasti tulleet alas joulukuusta lähtien, mutta lähinnä jo myynnissä olevien asuntojen. Uusia asuntoja ei ole tullut juurikaan myytäväksi kahteen kuukauteen (>60 m2, max 300000 eur)

Nettotulot on noin 4400 eur, josta 30-40 vuoden laina lohkaisee n. 1600 eur per kk ja vastike päälle. Hiukan ahdistaa, mutta mieluumin asun mukavasti kuin kitkuttelen sivuummalla.
Tarkoitus on asua noin 2-4 vuotta ja sitten isompaan.

Lähinnä mietityttää, kannattaako tuota 50 000 eur, joka on nyt tilillä laittaa asunnon ostoon, kun tuollaista summaa on vaikea kääriä kasaan työtä tekemällä jatkossa tai asuntoa myydessä, jos hinnat laskee? Mitä mieltä olet?

Ari Korhonen kirjoitti...

Asunnon hankkimiselle mainitsemassasi tilanteessa on selkeästi muita pakotteita kuin raha. Näiden ”pakotteiden” hintaa voi arvioida muutamalla matemaattisella skenaariolla, jotka ehkä helpottavat eri-laisten vaihtoehtojen vertailua. Muutenhan pohjalla on vain tunne, jonka pohjalta niin kovin usein itse kukin meistä joutuu nämä elämän suurimmat taloudelliset ratkaisut tekemään.

Jos maksat asunnostasi 300 k€, josta 250 k€ on velkaa, päädyt 5 % korolla seuraaviin skenaarioihin.

30 v. n. 1350 / kk, veroetu huomioiden nettokulut n. 1050 / kk
25 v n. 1450 / kk, veroetu huomioiden nettokulut n. 1150 / kk
20 v. n. 1650 / kk, veroetu huomioiden nettokulut n. 1350 / kk

Jos korko nousee vaikka 6 %:iin heilahtaa noihin summiin n. 150 € / kuukasi lisää. Edellä mainittuun pitää sitten lisätä muut kuukausittaiset asumisen kustannukset kuten vastike, tai lämpö, sähkö, vesi ja korjaukset.

Jos haluamasi asunnon hinta on laskenut 15 % tämän vuoden loppuun mennessä, on asunnon hinta vuoden kuluttua 255 k€. Oletetaan, että tarvitset lainaa 200 k€ 5 %:n korolla.

30 v. 1070 / kk, veroetu huomioiden nettokulut n. 830 / kk
25 v. 1170 / kk, veroetu huomioiden nettokulut n. 920 / kk
20 v. 1320 / kk, veroetu huomioiden nettokulut n. 1070 / kk

Jos haluamasi asunnon hinta laskee 30 %, tarvinnet lainaa enää n. 150 k€.

30 v. 805 / kk, veroedulla n. 620 / kk
25 v. 870 / kk, veroedulla n. 690 / kk
20 v. 990 / kk, veroedulla n. 800 / kk

Jos haluamasi asunnon hinta puolittuu, tarvitset ”vain” 100 k€ lainaa.

30 v. 540 / kk, veroedulla n. 411 / kk
25 v. 580 / kk, veroedulla n. 460 / kk
20v. 660 / kk, veroedulla n. 540 / kk

Jos asuntojen hinta puolittuu, kaksinkertaistat nykyisen pääomasi suhteessa asuntojen hintoihin. Hintojen puolittuminen kuitenkin edellyttää niin yllättävää taantumaa ja työttömyyttä, että ei se ainakaan ihan hetkessä tapahdu. 30 % korjaus voisi erityisesti pääkaupunkiseudulla olla todennäköisempikin. On huomioitava, että suunnitelmat pääkaupunkiseudun vuokra-asuntokannan merkittävästä kasvattamisesta lähivuosina tulevat halventamaan yksityisasuntojen hintoja pääkaupunkiseudulla. Viive lienee 2-3 vuotta nykyhetkestä.

Oheisien skenaarioiden avulla voit arvioida mahdollista saavuttamaasi taloudellista etua, mikäli pystyt odottamaan jonkin aikaa asunnon oston suhteen ja otat samalla sen riskin, että hinnat putoavat.

Silti kaikkien matemaattisten mallien jälkeen olen kuitenkin itse lähtenyt siitä, että kun huomispäivää ei voi kuitenkaan absoluuttisesti ennustaa, täytyy asumiseen liittyvissä ratkaisuissa antaa aika paljon painoarvoa elämäntilanteelle. Henkilökohtaisen asumisen kautta on kuitenkin äärimmäisen vaikea tehdä lopultakaan tiliä. Tunnen erään perheen, joka osti omakotitalon v. 1995 hintaan 370.000 markkaa. Kunnostusten ym. jälkeen talosta saisi nyt hintaa 250-300 k€. Mutta mihin tämä perhe nyt muuttaisi? Heillä on hyvä talo, jossa asumisesta he todella pitävät. Jotta voisi tehdä tiliä, pitäisi muuttaa pienempään, tai ottaa sitten riski ja muuttaa hetkeksi vuokralle tai asumisoikeusasuntoon. Mutta entäpä, jos talojen hinnat pysyvät paikoillaan? Meni hyvä talo ja mahdollisesti monta vuotta epämiellyttävästi asuen. Elämäntilanne määrittää todella paljon asumisen tarvetta. Se, milloin lainasta pääsee kokonaan eroon, on ratkaisevampaa kuin se, mikä on asunnon hinta ostettaessa ja mikä myytäessä. Jotta taloudellisen tuoton hakeminen onnistuisi, pitäisi olla varoja sijoitusasuntojen ostamiseen.

Blogitekstissä olevalla loppukaneetillani tarkoitan sitä, että jos ei ole pakko ostaa nyt asuntoa, niin älä osta. Mutta jos oma työpaikkasi on ns. ”varma” ja voit varmistaa maksukykysi myös laihoina vuosina, ei asunnon hinnalla ja korkokuviolla ole pitkällä aikavälillä merkitystä ja voit saada heti haluamasi asunnon, eivätkä mahdolliset myrskyt asuntomarkkinoilla keikuta sinun venettäsi. Tsekkaa kuitenkin varmuuden vuoksi myös muut asumisen vaihtoehdot, kuten asumisoikeusasunnot ja laskeskele matkojen taloudellisia vaikutuksia, jos hankitkin asunnon vaikkapa tunnin junamatkan päästä Helsinkiä.

Ari Korhonen kirjoitti...

Joo, jatkan vielä spekulaatiota tuon 50.000 euron osalta. Jos ko. summalle tietäisi oivallisen sijoituskohteen esim. taloudellisen taantuman aikana, voisi pääoman hyvässä lykyssä vaikka 100-kertaistaa.

Mutta mitä ostaa ja mihin sijoittaa? Konkurssiin menneen yrityksen kiinteistö jonkin kasvukeskuksen keskustassa voisi nousukaudella olla hyvä vuokran lähde tai jopa myyntikohde. Tai jos eräänä päivänä 50.000 eurolla saisi Turusta/Tampereelta kivan kaksion, jonka voisi jälleenvuokrata ja myydä pois seu-raavalla hintahuipulla? Osakkeet ovat vähän kuin vakioveikkausta, harva voittaa, mutta aina joku voittaa.

Mutta jos mielessäsi on ostaa auto ja etelänmatka, suosittelen sijoittamaan rahat asuntoon.

Anonyymi kirjoitti...

Käsittämätöntä journalismia

http://www.taloussanomat.fi/rakentaminen-ja-asuminen/2008/01/11/Asuntokauppaan+odotetaan+supersunnuntaita/2008863/382